Prodej a pronájem nemovitostí

• Tipy

1. U prodeje nemovitosti

Zvážit důvody prodeje:

a) Finanční (vysoké náklady, zástavy, exekuce)

Při neschopnosti splácet úvěr je třeba se rychle obrátit na finanční ústav, požádat o posečkání splátek a důkladně zrevidovat v jaké životní situaci se nacházím. Zhodnotit, jestli je pokles financí přechodný nebo bude déletrvající. S přechodným se můžete vyrovnat změnou financování půjčky. Při déletrvajícím poklesu financí je potřeba rychle zahájit prodej za tržní cenu. Nikde není napsáno, že si v budoucnosti, po překonání finančních problémů, nekoupíte nemovitost, která Vám bude možná daleko lépe vyhovovat, než ta stávající.

Rovněž problém s exekuční zástavou na nemovitosti neznamená, že nemůže majitel prodat nemovitost za tržní cenu ještě před dražbou.

b) Rodinné (rodina s dětmi, bezdětný pár, důchodci, rozvod, dědictví)

Při prodeji nemovitosti nabyté dědictvím je někdy problém, že nemovitost je v horším stavu. Potřebuje minimálně vyklidit a vymalovat. Investice cca 10 – 50 tis. Kč se vrací mnohdy mnohonásobně.

Problém někdy u rozcházejících se dvojic právní řešení, kdy chci koupit, ale ještě nejsem rozveden a zároveň si chci půjčit a dřívější partner samozřejmě nechce do úvěru vstoupit. Řešením je zde zúžení SJM.

c) Pracovní (stěhování za prací)

Např.: chci prodat byt, protože se potřebuji přestěhovat za prací. Lepší řešení však je, najít si stabilní práci s možností bydlení v nájmu a po skončení zkušební doby se teprve definitivně rozhodnout pro prodej nemovitosti. Na přechodnou dobu mohu rovněž i svoji nemovitost pronajmout, aby se ulevilo domácímu rozpočtu. Přestěhovat se do cizího prostředí, spálit za sebou všechny mosty a pak zjistit, že mi nová práce nevyhovuje a jinou nemohu najít, je už jenom o ztrátě finančních prostředků.

d) Zdravotní (nemoc, úraz, horší pohyblivost u starších lidí)

e) Změna životního stylu (více vyhovuje život ve městě či na vesnici)

Stanovit cenu:

Většina prodávajících se orientuje podle zveřejněných cen v inzerci. Pokud takto chci stanovit tržní cenu, musím brát v potaz, že inzerované nemovitosti mají většinou o 10 – 30 % vyšší nabízecí cenu. Při stanovení ceny bych tedy měl počítat s tím, že cena, pro kterou se rozhodnu, je cena maximální a většinou si kupec řekne o slevu.

Ovšem pokud máte natolik lukrativní nemovitosti, můžete prodat nemovitost nejvyšší nabídce. Prodej formou aukce bychom svěřili pouze specializovaným společnostem. Výsledek je někdy velice zajímavý – zvednutí tržní ceny někdy až o 30 %.

Cenový vývoj na trhu s nemovitostmi je další problém. Pokud kupuji a zároveň prodávám, nic se mi nestane – buď levně koupím a levně prodám, nebo draze koupím, draze prodám. Musí se však dát pozor na případ levně chci koupit a draze prodat. Většinou tato kombinace přináší majiteli trápení ve formě dlouhotrvajícího prodeje, který ve svém výsledku může znamenat pro majitele ztrátu na ceně nemovitosti – majitel nemovitost prodává roky a nemovitost chátrá a ztrácí na ceně. Nezřídka se pak stane, že majitel dostane výrazně méně, než co původně požadoval.

Tím výčet komplikací, které provázejí prodej, nekončí. O všech okolnostech byste měli s makléřem pohovořit a hledat pro Vás nejvhodnější řešení.

2. U pronájmu nemovitosti

Pokud vlastníte nemovitost a chcete ji pronajmout, stojíte před problémem:

a) Za kolik uvedenou nemovitost pronajmout?

Stanovení ceny nájmu je jednodušší než prodejní ceny. Pokud se chcete orientovat podle internetu a tisku, tak ceny jsou většinou zveřejňovány reálně.

b) Komu mám nemovitost pronajmout?

Při hodnocení komu mám nemovitost pronajmout, je potřeba zvážit jaký typ nemovitosti chci pronajmout. Velký dům s rozsáhlým pozemkem má určitě jinou klientelu než malý byt.

c) Mám provádět před inzercí nějaké úpravy?

Stavební úpravy v bytě vždy provádíme podle toho, jaký typ nájemníka chci v bytě ubytovat. Pokud budete chtít povolit v bytě nájemníkům psa, tak bychom rozsáhlé stavební úpravy typu plovoucí podlahy, apod. nedoporučili.

Závěrem lze konstatovat, čím lepšího nájemníka chcete, tím by měla být nemovitost v lepším stavu.

• Postup při prodeji a pronájmu v realitní kanceláři

Začátek u obou činností je stejný.

Makléř navštíví Vaši nemovitost osobně, zdokumentuje ji (za tímto účelem byste měli mít nachystaný nabývací titul a poslední LV) a zkonzultuje s Vámi důvody prodeje či pronájmu a další úskalí. V případě zájmu lze podepsat exkluzivní smlouvu na jakékoliv období.

Následuje zveřejnění nemovitosti na internetu jak na vlastních stránkách, tak i na ostatních serverech či místech (vývěsky, místní tisk). V případě exkluzivity s Vaším souhlasem označí Vaši nemovitost reklamní plachtou.

Vaši nemovitost dále makléř nabízí poptávajícím klientům zaevidovaným v databázi realitní kanceláře.

Poptávající, kteří projeví zájem o prohlídku nemovitosti, jsou objednáni na prohlídku Vaší nemovitosti.

Pokud potenciální kupec či nájemce projeví zájem, je mu nabídnut finanční servis (v případě prodeje) a sepsána rezervační smlouva a poté zaplacena provize (celá nebo částečně a zbytek je doplacen do určitého data).

Prodej:

Právník zpracuje návrh smlouvy o smlouvě budoucí kupní/kupní smlouvu/smlouvu o smlouvě budoucí o převodu členských práv a povinností/smlouvu o advokátní úschově peněz, popř. jiné potřebné smlouvy a naše realitní kancelář je rozešle prodávajícímu i kupujícímu. Po odsouhlasení znění smluv následují podpisy smluv o advokátní úschově peněz.

Další fází je úhrada do advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. Po potvrzení o úhradě kupní ceny do úschovy je podepsána kupní smlouva a návrh na vklad kupní smlouvy a tyto 2 dokumenty jsou vloženy na příslušný katastrální úřad. Po přepisu nemovitosti na nového vlastníka, je vyplacena kupní cena prodávajícímu a rovnou i daň z nabytí a zároveň RK podá daňové přiznání z nabytí na místně příslušný finanční úřad.

Předání nemovitosti se řídí podmínkami uvedenými v kupní smlouvě. Rozhodně Vám ale při předání nemovitosti asistuje makléř, který se dostaví s předávacím protokolem a tiskopisy na převod energií.

Tím je celý obchod ukončen.

Pokud cena prodávané nemovitosti je nižší než 15 tis. EUR, je možné sepsat přímo kupní smlouvu bez smlouvy o advokátní úschově peněz a celý proces tím zkrátit. Na smluvních stranách je, že se například dohodnou na bezprostředním předání peněz po podpisu kupní smlouvy a po podání návrhu na vklad na příslušný katastrální úřad přímo prodávajícímu.

Pronájem:

Realitní kancelář vyhotoví návrh nájemní smlouvy a poté co ji okomentují a odsouhlasí obě strany, dojde k podpisu nájemní smlouvy a předání nemovitosti s předávacím protokolem a fotodokumentací, kde asistuje makléř.